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买商铺,怎么才能租个好价格,这才是关键?

2023/5/17 4:30:43发布44次查看
商铺和住宅的最大区别,就是收益渠道上的区别,住宅更多的是靠房价上涨带来的回报率;
而商铺呢,它是靠长期的租金回报率,也就是未来租金上涨,来获取价值的最大化,这才是上铺的本质;
换句话来讲,就是怎么才能够在未来,有更高的租金可收取,才是投资的关键;
投资商铺的本质,就是租金预期,为什么呢?
一是商铺出售,税费较高,而且还要收取增值税,个税都是必收项目,交易税也高于住宅;
二是非刚需型性质,完全市场化;那么,买卖的个体,就不是那么的紧迫性;
这还不完,关键是投资商铺的个个都是精英,对商铺的各个方面,会研究的非常透彻;
你说一个商铺,一旦出手,就意味着它的价值止损,谁会接手?
卖二手商铺,不是那么容易的一件事,会思考和分析的因素会非常的多,出手较慢;
从这两点就可以看出,商铺的特性不再买卖,而在租金,那么和租金最相关的因素都有哪些呢?
换句话讲,怎么才能租个好价格呢?
首先,就是业态的选择和预期;
这就要分析主流群体,有的在学校门口的商铺,有的是在在城市cbd商务区的商铺,有的是在工厂附近的商铺;
那就要分析这些人的特性,生活习惯等等;
刚开始的时候,有的人在大学城附近搞什么餐饮,网咖,ktv什么的,没人搞酒店;
大学城实际最需要酒店,一方面是谈恋爱,一方面是家人来探望;
还有就是中介也非常的火爆,租房子的学生特别多,这就是分析,对吧?
还要分析周边人群的消费能力,等等,这样你就知道你未来会租给谁,获取更高的租金回报;
其次,和交通相关的配套如何?
车位信息,交通状况,会不会经常堵车,交通未来会怎么规划等等;
这样你就会知道,你的商铺有没有人流阻力,人流会不会顺畅,顺畅了会不会停留,停留会不会消费;
这里是一环扣一环的,和交通相关的信息,一定得分析一下;
包括商铺的位置,底商的话,要考虑它的位置性,会不会路过的人多,商场内的铺位,要考虑你要抓住的是什么人?
还有,谁来经营,这个非常重要;
若是托管模式,那就什么都不说了,看看这家公司的运营能力就可以了;
有的人自己出租商铺,就是看谁给的价格高,就租给谁,那是不对的,而是谁更稳定租给谁;
给租金高的,不一定长久,有了空闲,还得再找组,费时费力不讨好,还找不到好的租户;
而是要找,长期盘踞的人,长期租下去的行业;
餐饮行业,一定是轮流转,租金水涨船高,相比较一些五金行业,更加稳定一些,但是增长乏力等等,自己去分析;
最后,就是商铺不能太独立;
一些独立的商铺,反而给人的感觉更加孤独,买商铺也要符合人的心理风水的需求;
太孤独,很难形成商业氛围,经营也会相对独立,孤立无援的感觉;
这里泛指底商,大型商业不在此范围内;
大型的商业,一定要看其业态,运营单位,城市水平,等等;
阿永哥点评:
一是租金水平会怎么样,取决于地段和运营能力,这两点把握好,展望未来吧;
二是行业非常重要,越稳定的行业,有增长潜力的行业,要判断商铺的未来,才能决胜千里;
三是找稳定的经营人,经营机构;
四是租金回报率预期,是建立在自己的分析之上,判断之上;
学会判断,学会分析,学会了解行业动态,才能给投资锦上添花;
买房卖房,怎么增值,怎么识破买卖花招?
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